楼市变天，
房企先知。
最近，又到了房企密集发布成绩单的时间了。
今年，三巨头（碧恒万），率先发布年度成绩单的，是号称宇宙第一大房企的碧桂园。
仔细研读碧桂园的年报，只能用一个词形容，那就是“凄惨”——传统财务三张表的核心数据，全都惨不忍睹。
- 2020，碧桂园全年收入4628.56亿，同比下降 4.74%；
- 2020，碧桂园净利润541.18亿，同比下滑11.6%；
- 2020，碧桂园可动用现金余额为1836亿，相较2019年减少847亿，同比下降31.57%。
楼市，真的开始变天了。
如果仅是收入、利润、现金流的等幅下降，或许还可以用疫情影响进行隐饰。
但是，净利润下滑幅度，显著大于收入下滑幅度，现金流下滑幅度，又显著大于净利润下滑幅度，这就超级要命了——这就说明，碧桂园的内部风险，已经远远超过外部风险了。
碧桂园的风险，其实就是广大中小城市楼市的风险。
碧桂园的内部风险，不是管理（管理能力是较强的），更不是融资（融资成本是偏低的），而在于其历史形成的土储结构、以及与其伴生的品牌辨识度。
扎根三四五线中小城市，曾经成就了碧桂园的辉煌。
但是，今天，这样的土储布局和品牌辨识度，已经成为束缚碧桂园继续奔跑的沉重脚镣。
事实上，如果没有2013-2017年全国棚户区改造的加速，碧桂园是不可能成长为宇宙第一房企的——也正因此，在2018年国开行收紧棚改货币化政策之后，碧桂园的核心财务指标，几乎都出现了显著的下滑。
这里需要普及一个常识：棚户区改造，之于一二线大城市的需求刺激，是辅助性的，但是，之于三四五线中小城市的需求刺激，却是主导性的。
这是因为，一二线大城市普遍是人口净流入，有增量的楼市需求，而绝大多数的三四五线中小城市，不仅没有人口净流入，多数反而是人口净流出——也就是说，三四五线中小城市的楼市需求，基本上只能拼存量。
既然是拼存量，那么，棚户区改造导致的需求，就是刺激三四五线中小城市的关键之一。
而当这一存量需求，从货币化安置改为实物安置之后，碧桂园作为三四五线的棚改之王，其业绩的大幅陨落，显然是预料之中的。
以一石而观山。
以一企而知势。
碧桂园的业绩凄惨，是中国楼市大变天的直接写照。
过于依赖存量需求刺激的城市，其楼市是没有希望的。只有拥有吸附增量资源能力（关键是人口）的城市，其楼市才是有希望的。
而碧桂园之殇，对于中国楼市的走势，折射出以下3点：
1，棚户区改造，仅是楼市的虚枉之火。
过于依赖棚户区改造引爆的楼市，其根基都是不牢的，其本质都是虚幻的，因为缺少人口净流入作为核心支撑。
2，中国楼市的普涨时代，已经完全终结。
未来，只有一二线重点大城市、以及长三角和珠三角核心区域的三四五线中小城市，才有可能实现房价的可持续攀升。
除此之外的绝大多数三四五线中小城市，未来的房价，将是整体横盘和渐进下跌的。
3，一二线的重点大城市，正在加大虹吸力度。
一线城市的深圳和上海，已经开始淡化所谓的耕地红线限制。
而一二线城市的广州、福州、南京、青岛等，则开始大幅放宽落户政策（西安等早已启动）。
这两者，未来将推动重点大城市对三四五中小城市资源（包括人口、资金、产业等）的抢夺。
当然，也有赋能的，但纵观全国，具备向周边中小城市赋能、而非虹吸的大城市，我早就讲过，应该仅有深圳和上海。
往后5年，
对于重点大城市，
2021，或许是房价最低的一年。
往后5年，
对于大多数中小城市，
2021，或许又是房价最高的一年。
