尽管“房住不炒”提出有4年多，各大中城市的调控政策频频出台，但是，政策上还是没有放松对楼市的监管，据媒体不完全统计，2021年以来各地出台房地产调控政策已累计达60余次。其中，2月上旬各地房地产调控超过20次，1月累计发布房地产调控政策超过40次。
因为前几年棚改原因和特殊的地理优势，日照的房价还是成稳步上涨的趋势，几乎没有受到调控等因素的影响。从2017年4月份二手房均价6404元/平方米，上涨至2021年4月份的10212元/平方米，上涨3808元/平方米，涨幅达59.46%，平均每年上涨14.86%。
第一，调控政策对楼市的影响
在“房住不炒”作为长效机制的大环境下，“三条红线”对房企的约束和冲击最大，对于负债率高，资金周转慢的房产企业，一定要看清楚，不能盲目购买。这些企业很可能拖延交房和办证的时间，随意停工，甚至出现烂尾等现象。
那么“二道红线”对购房者的约束，直接把某些低收入的购房群体拒之门外。由于银行进入房贷的额度减少，很多银行上浮了LPR房贷利率。同时，银监会对于首付款来源也进行调查，除了父母和儿女等直系亲属外，其他人员大额转入的资金，不能作为首付款买房，成交量和价格会受影响。
还有最近一个消息，就是三四线以下城市不准建设高层楼房，6层以下的楼房占75%以上，最高不超过18层高楼。这就说明，在土地价格不变的情况下，房子的土地成本增加了。可能出现两种现象，一是，高层楼房会贬值，二是降低土地出让金。从长远看，还是高层楼贬值的可能性较大。
第二，市场走势对楼市的影响
根据《中国房价行情网》数据，2021年3月份全国房价上涨的城市占30.82%，房价持平的城市占26.1%，下跌的城市占43.08%。在2021年2-3月连续两月的房价涨跌分布图上，上涨的比例占8.8%，持平的比例为86.48%，下跌的比例为4.72%。可以看出调控的力度和市场的反应，以及房价走势，都是有一定效果的。2月份因为春节的缘故，仅作参考。
根据安居客资料显示，日照4月份二手房均价10212元/平方米，较3月份的二手房均价10197元/平方米，环比上月上涨0.15%，同比去年同期下跌0.06%，基本持平。而日照04月新房均价 9548 元/m² 环比上月增长 0.44%。
新市区可供开发的土地不多，前几年开发的高端学区房已经在二手房市场流通，带动二手房价格上涨。开发区、高新区和西城区开发的新盘较多，这些区域价格不高，所以新房市场比二手房价格低。
第三，严格调控下，市场面临的挑战和困难
最近，网上有爆料，某开发商违规操作，把没有经过验收的房子交付购房者，并且乱收费、捆绑收费、把资金打入个人账户等违规行为。一方面说明开发企业融资困难，想方设法收取资金，另一方面说明调控在三四线城市杀伤力很大，面临的挑战和困难更大。
今年房产行业最大的困难就是融资和销售，银行贷款难，还要降低负债，而且房子降价还难卖，资金回笼困难，这对于开发商是一次严峻的考验。潮水褪去，没穿内裤的自然就要出丑了。
据房管政务网数据显示，2021年3月新增住宅1475套，新增住宅面积18.87万平米。截止到3月底日照市区尚有未签约住宅套数为15929套，环比下降4.92%，未签约住宅面积213.89万平米，按照2020年均1241套的住宅网签来看，库存消化周期近13个月。今年在土拍和新房的建设规模上，要少于去年。
第四，今年楼市走向基本明确，买期房防止这3种情况出现
银保监会主席郭树清说房地产的核心问题还是泡沫比较大，金融化泡沫化倾向比较强，很多人买房不是为了居住，而是为了投资投机，这是很危险的。所以，今年楼市的调控不会放松，去泡沫化降低楼市风险仍然是头等大事。对于三四线城市，此轮调控和出台的新政影响很大。
2021年土拍将减少，楼市在规划和设计上偏向于多层洋房和18层以下的小高层。新市区、青岛路两边可供开发的土地在减少，二手房源会增多，今年去库存、稳房价成为首要任务。因此，黄金位置的二手房价格会坚挺，其他区域的二手房有望成为刚需购房者的首选。期房的风险在加大，购买期房一定注意以下3点：
01，注意开发商资质和口碑，最好选择实力强的开发企业，而且，买现房和准现房最好；0002，如果出现开发商违规操作，一定要相信政府，积极提供证据，防止开发商烂尾和跑路；03，不要高杠杆贷款，买房要量力而行，未来房价不会大起大落，因此，慎重选择，不要听信中介等宣传，防止上当受骗。
