身在北京，却很少盘点北京楼市。
因为很难找到增量。
北京楼市就像A股里的茅台，房住不炒后，没有大涨也没有大跌，就矗在那里。
你看它一眼，还是那样，再看一眼，还是那样。
没有动态，就很难找到机会。
不过最近在全国救市的大背景下，北京的确发生了很多变化。
比如支持“老人”购房，通州购房双限松绑，一城一策信贷放松……
又恰逢“金九”开启，北京内部正在涌动着激烈的价值走势。
读者们问得最多的是，北京何时买房，怎么买？买什么？
今天子木就具体展开讲讲北京楼市，把今年对北京楼市的理解，所了解到的信息细细铺开。
希望对大家有所帮助。
01 风向标
政策出台需要思路，房价调控需要态度。
北京距离源头最近，自然有领头作用，于是在20年前，北京楼市就成了全国楼市“风向标”。
以往任何一轮周期，全国都会向北京看齐：
北京启动，全国启动；北京大涨，下面的城市，肆无忌惮。
由此，北京才是全国楼市的“信心之源”。
然而今年跟过去，大有不同。
全国楼市救了半年，依旧疲软无力，信心一再探底，但到现在为止，高层依旧拒绝启动北京。
可能考虑到连续几年“房住不炒”得来的成果，不愿轻易放弃，也可能考虑到当下局势微妙，居民杠杆太高，无法再撑起一波牛市。
毕竟在牛市中，经济活跃、人口基数大的城市，叫做释放购买力；而经济低迷、人口外流的城市，那叫“妄涨”，最后都是负债和泡沫。
2015年帮他们擦了一次屁股，现在真的没纸了。
北京没有参与这场救市运动，挑起虚火，而是选择了“挤牙膏式”的放松。
今天挤一点，明天挤一点，不断给市场撕开窗户纸，往里透光。
于是我们看到，北京推出了“支持老人买房”，号召京户家庭把老人疏解到近郊新城，买房生活。
对通州区部分人群定向放松，比如部分企事业员工和招商引资相关人员放宽限购。
之前网传松绑“认房认贷”，至今没有着落，这是大多数北京买房人心中的痛。
一个朋友跟我说，这两年一直想着改善，但无奈，只要有房或者有过贷款记录，即使结清了，再买房，一律按8成首付。
现在基本都是“非普房”，换一套千万房产，都要基本800万的资金，想想就害怕。
对于改善族来说，缺的是钱的“量”，而不是钱的“成本”。现在虽然北京房贷利率一直在降，但对市场的影响非常有限。
北京，改善一直都是主驱力，只要“认房认贷”一日不解，堆积的改善需求就释放不出来，楼市就没有大行情。
至于放不放“认房认贷”，现在主要看调控端怎么想，谁都猜不透。不过这并不影响已有趋势，北京楼市，目前正在发生巨大的价值分化。
02 区域之变
今年上半年，北京涨幅最大的地方不是东西城区，也不是海淀朝阳，而是亦庄。
涨势非常猛烈，平均从4.8万/平米涨至5.3万/平米，10.41%的涨幅稳坐北京第一梯队。
亦庄房地产价值的崛起，在于两点，产业和教育，这跟海淀逻辑十分相似。
一方面这些年吃了好几波产业红利，从互联网大厂外溢到芯片和高端制造业落户，至今已经有上百家世界500强公司入驻，京东方、京东、小米、三一重工等等均在列。
2021年，亦庄经济增速超过20%，GDP总量直追东西城核心区，位居全市第五。
另一方面，学籍独立。亦庄一直都在接驳海淀的强教育资源，与各大名校联合办学，学籍独立后，高中升学率陡增，亦庄成了“小海淀”。
除此之外，亦庄先规划后发展，居住环境纯粹、干净；财政独立，不被大兴区牵制，有了充足的财力做基建配套。
亦庄部分小区挂牌价格
去年，亦庄某小区一年涨幅高达120%。核心河西片区，最好的二手房价格上涨至10W+，次新二手房基本都在6W+以上。
产业+教育+环境，短短几年，促使亦庄人口剧增，购买力充沛，刺激房价上涨。这套逻辑适用于北京，甚至全国任何一个城市。
距离不远的通州，命运就俨然不同了。
当年北京市政府东迁通州，不想让房地产毁了市场生态，所以提出“双限大法”，一纸封了楼市——外地人不仅需要北京5年社保，还需要通州连续3年社保。
然而这些年，通州核心区的运河商务区，并没有带来规模性的产业导入。
之前敲定的东西城区央企国企资源，也大部分流入了雄安。
通州部分区域挂牌房价
没有产业就没有人口，再加上区域更新速度缓慢，也没有海淀导入的优质教育资源，所以通州的房价支撑力，从之前的高预期变得越来越弱。
通州不涨，溢出地北三县就惨了。
燕郊、大厂和香河这几年，房价一直在下坠，接驳不到人口，睡城价值都很难做起来。
这也是最近定向对通州放开限购的原因。
想当年通州作为城市副中心，对亦庄正眼都不会瞧一下，而现在却被亦庄反超。
此一时彼一时，这就是产业和教育聚集，带来的“规模效益”。
03 教育之变
北京买房，大家最关注是学区房市场。
去年减负、进行多校划片，今年又启动北京16区全区实行教师轮岗，然而结果却是：
除了顶级学区房价值受损以外，其他腰部学区房彻底崛起了，房价也在稳定上涨。
其实很多人对学区房有一个误解，认为好的学校是因为老师教的好。
但事实上，好学校，永远是生源大于师资。
一个朋友给我讲了一个鲜活的例子。去年北京顶级德胜学区，因为搞多校划片，很多学生被划到了其他学校。
这两个学区差距很大。然而被划走的家长并没有因此感到痛苦，而是有组织有纪律，几百人成群结队涌入隔壁学校的家长群。
之前家长群每天聊的都是柴米油盐，吃喝玩乐，而这批家长进来之后，话题秒变，每天群里都是未来规划、教育、学习、时事新闻……
后来所有家长都被带动，高度关注孩子教育，娱乐风变为“鸡娃风”，这批学生未来考的成绩差不到哪里去，这个学校也随着升学率高涨，成为更强梯队的学区房。
这个在海淀已经有过鲜活的案例，只要学风好，家长素质高，环境纯粹，海淀慢慢都考成了学区房。
决定教育质量的是生源，而不是单纯的师资。
在北京，拥有“居住属性”的学区房，拥有长期房价上涨的根本动力，东西城与海淀价值稳定。
不过，论涨幅，上半年学区房也并不是最好的，只能排第二，第一永远是顶级地段的豪宅和次新改善房。
这又是另一层价值概念。
04 改善之变
北京最不缺的就是有钱人。
我们用去年同期的数据举例，来看下面一张图。
截止2021年8月末，北京金融机构本外币存款余额高达20.1万亿。
20万亿是什么概念？
全国的本外币存款余额也就是233.32万亿，北京占比高达8.6%，比江苏省（19.5万亿），一个省都有钱……
今年，央行持续放水，M2数值屡创新高，进入两位数区间，贷款利息更是降至历史最低，这都意味着北京作为全国第一蓄水池，必将受益无穷。
北京有钱人拿到更低成本的钱，第一想法是什么？参考全球富豪统一行径：
买房，资产避险。
今年北京豪宅异常夸张，基本每个月都会被10W+新房“屠榜”。
今年行情不如去年，经济也不如去年，但北京前8个月，10万+新房已经成交了2061套，跟去年打平。
8万+的项目签约4990套，748.91亿，均创下近五年最高值，北京新房的成交均价，由此被剧烈拉升。
除了新房，核心地段的次新改善房，上半年也卖得异常好，比如朝阳的朝青板块、亚运村板块、太阳宫的改善房都是紧俏货。
而且还有一个比较突出的特点是，无论是新房还是次新改善房，大平米的户型备受追捧，要远比小户型好卖得多。
一个北京专门做豪宅的中介小王跟我说，有钱人买房对价格是脱敏的，他们更注重的是居住品质和圈层，以及房子的绝对稀缺性。
稀缺才有价值，有价值才能避险，避免货币缩水。
由此可见，北京俨然形成了两类主力市场：
一种是豪宅群体为主，追求高品质住房的极致主义，这种房子今年领涨北京，明年依旧领涨，有钱人太多，而稀缺品就那些，卖一套少一套。
另一种是以教育为追求的中产家庭，他们改善或者置换更多以投资孩子为核心，这会导致海淀、东西城的房价会一直处于上升势头，很多家庭都在跨区置换。
而刚需市场，反而因为经济动荡，疫情影响下工资收入不见起色，会陷入一种困境。
正所谓，旱的旱死，涝的涝死。
北京又因为刚需房太多，可选择性大，所以一些“素质”不太好的房子，房价会出现长期横盘或者下跌的情况。
最严重的就是城内的老破小，八几年，九几年，房屋老旧，物业差劲，没有任何社区配套，更不用考虑居住体验。
老房子金融属性薄弱，银行贷款也会受限，更弱化了流动性。
现在年轻人基本很少再去接盘这类住房。
反而会依靠交通优势，去选择稍微远一些的配套大盘，比如上半年房山和顺义几个全配套大盘就卖得很好。
这也意味着北京过去的投资逻辑彻底被打破了。
过去，很多人钱不够，买不起大房子，就选择买老破小先住着，然后层层置换，那时候老破小还有人接盘，置换的时候还能卖个好价钱。
而现在，如果钱不够，再去买老破小，反而会被套死，想置换都置换不出去。
所以面对北京刚需年轻人的只有两个选择，要么不买，攒钱以后一步到位，要么买郊区地铁交通较好的新房，未来再做打算。
05 时机之变
很多人问我，北京今年什么时候买房合适？
答案是今年年底。
去年回答这个问题，也是年底，明年也是。
为什么？
因为自从2015年以后，北京市场实际上已经进入了一种不变的循环逻辑——“上涨下跌”。
上半年涨得多，下半年跌的少，波浪式稳步上台阶。
事实上这种循环逻辑，是最理性的也是最传统的。
上半年有小阳春，释放一批需求，下半年秋凉冬来也没什么行情，之前涨幅过度的房子，也要降价回调。
今年疫情影响比较严重，上半年北京整体没什么涨幅，最高也就是10%，核心地段的改善房物业也在5%左右。
但不同以往的是，从年中开始，北京开始持续释放利好。
信贷放松，货币放水，对购买力有较强的刺激作用；定向限购放松，虽然在挤牙膏，但对整体楼市依然是正面效用。
从8月份数据可以看到，自6月份起北京二手住宅成交实现“三连升”，8月二手房网签量上升至13920套，环比增长12.8%，同比下降12.7%。
这些都是楼市行情向好的趋势。
因此，下半年的行情大概率会比上半年要强一些，明年三月后，真正开始释放购房需求，那时候的行情要比今年年底更好一些。
这意味着，从现在开始，到明年小阳春，大盘是一直复苏向上的势头，阶段性“小周期”窗口打开了。
当然这是保守的推演，如果期间北京突然放松“认房认贷”，或者释放其他利好，整个波段的抬升力将会更强。
06 产品之变
现在去看房，二手房的选择空间较大。
因为业主的信心还没有完全恢复，着急置换的比较多，这时候议价空间也比较大，大概率可以淘到笋盘。
同样的钱，现在能买到不错的三房，明年三月就只能买到两房了，这个道理一定要懂。
至于怎么买，还是根据现象推总结：
不要买老破小，尽量上三居，追地铁，围绕产业和教育走。
当然能符合所有条件的房子，价格都不便宜，明码标价的北京市场，只能在选择过程中不断取舍，因人而异。
对于新房，一定要买确定性的产品。
我觉得现在的北京新房市场，最为枯燥。限竞房基本已经退出历史舞台，买到打新倒挂盘的概率越来越少。
新房房价被“指导”得明明白白，四环全面10W+，五环8万+，六环6W+，远郊4W+……
指导价只是售价的天花板，开发商要根据市场行情，自己去选择定价，现在看来，目前整体信心还没有复苏，或许也是开发商在为“金九”做铺垫。
比如中海学仕里，指导价是7.95万/㎡，降到了7.55万/㎡；壹品兴创御璟星城，指导6.6万/㎡，实际开盘6.4万/㎡；宸悦国际，指导价5.4万/㎡，实际开盘据说只有4.8万/㎡；春和印象，指导价4.5万/㎡，有些户型直接降到4万/㎡；
就连前段时间人人追捧的中海湖光玖里，也把开盘价调低至5.5万/㎡左右……为什么呢很简单，顺义后沙峪再强，也只适合养老或者不用进城上班的有钱人。
但真正的有钱人又看不长这个地段，所以它未来的换手率会很低，更别提升值潜力。
理性市场下，人们对地段的要求非常苛刻，豪宅新房卖得异常好，但刚需或者地段一般的改善，卖得没有想象中那么好。
截止8月末，北京新房存量已经达到8.2万套。
数据整理：楼盘微观察
顺义、大兴、朝阳、通州、房山、昌平库存都不小，品质好的，都被抢完，品质一般的边角料，降价都没人要。
今年第三批土拍项目，海淀永丰、昌平生命科学园、副中心东小马、丰台造甲村等地块，有些很值得期待。
来源：乐居北京
预算够的，可以等永丰和造甲村的项目，望京的刚需，可以等顺义新城的纯地铁盘，性价比很高。
