在“因城施策”的基调下，自9月29日央行、银保监会提出阶段性调整差别化住房信贷政策，截至10月12日，新京报记者统计，已经有武汉、贵阳、济宁、湛江等多个城市响应，这些城市的房贷利率也突破了此前各地首套住房商贷利率4.1%的下限。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示：“预计后续或有更多城市继续跟进，特别是在楼市深度调整的三四线城市。同时，公积金贷款利率的同步下调，也为商贷利率下调释放一定空间。”
截至目前，武汉、贵阳、济宁、湛江等多个城市的首套房贷利率突破了4.1%的下限。图/IC photo
二线城市武汉、贵阳率先降低房贷利率
9月29日，人民银行、银保监会发布的《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》。《通知》指出，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。
根据易居研究院智库中心的统计，在国家统计局发布的70个大中城市房价指数中，有23个城市符合此次新政的要求。其中，二线城市8个，包括哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳；三线城市15个，包括泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林。需要注意的是，央行和银保监会此次新政的适用范围并不限于国家统计局发布数据的70个城市，因此，事实上，全国会有更多城市符合条件。
在8个符合条件的二线城市中，新京报记者逐一联系当地中介得知，目前，已经有武汉、贵阳两地的首套住房商贷利率下调至3.9%。58安居客房产研究院的统计数据也显示，武汉、贵阳的首套住房商贷利率已经降低至3.9%。
“武汉房贷利率刚调整下来，最低首套商贷利率是3.9%。”武汉本地一名链家中介人士告诉记者。
“贵阳部分银行首套住房商贷利率已经降低至3.9%。我们了解到的，有中国银行、交通银行、农业银行等。贵阳下调的力度比较大，此前的首套房贷利率还是5.65%。”贵阳本地一名链家中介人士告诉记者。
同时，在采访中，新京报记者也了解到，截至目前，哈尔滨、兰州、大连、天津、石家庄、昆明首套住房商贷利率仍然为4.1%，且哈尔滨、大连、昆明等城市利率是不久前刚下调到4.1%的水平。
多个三四线城市房贷利率进入“3”字头
不仅仅是二线城市，三四线城市中，已经有山东济宁及广东阳江、清远、江门等城市的首套住房商贷利率也进入“3”字头，其中，清远调整后首套房商业性个人住房贷款利率可低至3.7%。
根据中国人民银行清远市中心支行消息，2022年10月1日至12月31日，清远将阶段性下调首套房商业性个人住房贷款利率下限至相应期限贷款市场报价利率（LPR）减60个基点，调整后首套房商业性个人住房贷款利率可低至3.7%。
此外，据新京报记者获悉，山东济宁首套房贷利率降至3.95%，湖北宜昌首套房贷利率降至3.9%；在广东，阳江首套房贷利率降至3.9%，江门首套房贷利率也降至3.9%。
“基于当前调整情况来看，多个城市首套房贷利率下限已基本调整至4.0%以下，预计后续或有更多城市继续跟进，特别是市场深度调整的三四线城市。”陈文静指出。
业内：多因素致房贷利率下调，仍有下探空间
在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，目前首套房贷利率下行是多种因素叠加导致的。其称：“从当前市场来看，需求端是比较弱的，以往楼市不断加杠杆将房价抬升至比较高的位置，而目前房价处于下跌的预期，买房者主要为刚需、刚改等自住而非投资性需求，尤其在疫情冲击下，其难以承担以往的高利率，所以房贷利率下行是必然的。”
“另外一个值得关注的因素是，9月中旬，工农中建等多家国有大行开始下调存款利率，其中三年期定期存款和大额存单的利率下调15个基点，比如，建设银行5年期的存款利率下调至2.65%，同时，各大银行的理财利率也在下行，市面上收益高于4%的理财已经不多见。所以在存款利率下行的背景下，房贷利率也会进一步下降。”李宇嘉表示。
此外，10月11日晚间，据中央国家机关住房资金管理中心宣布，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。而据中指研究院统计，截至10月9日，已有杭州、济南、吉林等超30省市公积金管理中心发布“调整个人住房公积金贷款利率”有关事项的通知，落实下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，即5年以下（含5年）利率为2.6%，5年以上为3.1%。
陈文静指出：“公积金贷款利率的下调也为各地商业贷款利率下调释放了一定空间。短期来看，公积金优化政策仍是各城市进行房地产调控的重要手段之一，预计更多城市将陆续下调公积金贷款利率及支持‘商转公’贷款等，多个政策叠加带动市场逐步修复。”
从宏观数据来看，我国的房地产贷款持续走弱。据中指研究院提供的数据显示，截至2022年6月末，房地产新增贷款共计0.67万亿元，占各项新增贷款金额的比例仅为4.9％，占比创近年来新低。2021年之前，新增房贷占各项新增贷款的比例大多超过20％，目前的占比仅为之前的约四分之一。
而从历史统计来看，此前各地最低房贷利率4.1%，也是从1998年央行出台《个人住房贷款管理办法》以来的历史最低。更早的“历史最低”出现在2008年底，可按4.16%利率发放房贷。
那么，未来房贷利率还有多少下行空间？李宇嘉预测称：“未来首套住房商业贷款利率还有进一步下行空间，预计会适度高于存款利率水平，介于存款利率和理财收益利率之间。”
陈文静也表示：“若市场恢复不及预期，不排除四季度仍有5年期以上LPR继续下调的可能，但空间已经相对有限。”
