多地鼓励将存量房源转化为保障性租赁住房。（IC photo/图）
2022年下半年以来，多地出台商品房收购举措，收购主体多为地方国有企业。
7月1日，河南郑地住房租赁有限公司(下称郑地租赁)发布招标公告，计划收购郑州四环内存量房源作为人才公寓。8月30日，济南城市发展集团资产运营管理有限公司（下称济南城发集团）公开收购3000套商品房作为租赁储备。10月，苏州发布收购计划。
此外，浙江湖州、河北邯郸、新疆阿勒泰等三、四线城市也先后发布政策，鼓励将存量房源转化为保障性租赁住房。
事实上，自2021年7月国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》以来，各地就开始加速扩大保障性租赁住房供给。住建部提出，“十四五”期间全国40个重点城市计划新增650 万套（间）保障性租赁住房。其中，超过一半指标在2021年、2022年完成，两年需筹建330万套（间）。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向南方周末记者分析，以往政府筹集保障性住房房源主要是新增建设，现在大多数城市房地产库存大、开发商资金链紧张，政府通过国资平台直接将存量房源转化为保障性租赁住房，在履行政府职能的同时又消化了房地产库存。
收购的钱从哪来？哪些房源能入选？在执行过程中，各地根据自身情况，推出了不同的收购模式。
用于保障性住房
作为全国率先开展商品房收购的城市，郑州和济南都进行了公开招投标，通过评分和竞价筛选标的。
9月1日，郑地租赁公布了第一批存量房源收购候选人名单，22个开发商的21个楼盘项目入选，大部分为河南本地民营房企。
张军友所在公司有两个项目中标。他在郑州房地产业工作了15年，现任一家本地民营房企区域公司的营销负责人，此次公司中标的两个项目都在他负责的区域内。
“公开招标，公开报名，详尽的打分体系，符合流程的投标、公示等等，至少面上看起来还是很科学的。”张军友对南方周末记者说。
郑地租赁在招标公告中要求，所购房源需位于郑州市主城区四环线内，布局合理、配套完善、手续齐全、保障品质，并且“房源项目需为整栋未售，可实现封闭管理，整院优先”。
投标后，张军友所在的公司收到一份161页的招标文件，详细列明评标办法。按照这一办法，投标项目先按照配套设施、项目品质等进行评审，评分细则包括公交站与项目位置的距离4分、容积率3分、项目进度15分等。
项目评审满分100分，80分以上合格。合格项目再进行竞价，在不高于招标控制价的范围内价低者得。
张军友负责区域内的两个楼盘在第一批收购时中标。他介绍，被收购的房源约3000套，占两个楼盘房源总数的四分之一左右。
此外，实际收购名单和公布的候选人一致，收购价格、付款节奏、甲乙双方权责要求等合同内容9月下旬就已全部谈完。受国庆假期后郑州新冠肺炎疫情影响，合同签订进度延后，目前正在走审批流程。
9月1日，郑地租赁发布第二批招标公告。张军友所在的公司再次参与，预计将有近2000套房源被收购。
据《郑州日报》9月21日报道，郑州计划2022年全年分批收购10万套商品房作为人才公寓，首批收购2万套目标已基本完成，第二批收购正在进行中，年底部分人才公寓可正式投入使用。
9月23日，济南城发集团公布中标名单，5家房企入选，其中3家有央企背景。济南城发集团由济南市国资委全资控股。
济南城发集团一位工作人员告诉南方周末记者，目前3000套商品房已经收购完成，收购项目中有些尚未完工，要等明年才能交付。后续是否还有收购计划尚未确定。这些房源将以市场化方式运营，租赁给有需求的外来年轻人。
收购商办项目
对于收购标的，郑州和济南选择的都是去化困难的商办公寓。这些项目原本用于办公楼等商业用途，被开发商改造为可居住的公寓。
“商办资产最大的问题就是去化速度特别慢。”张军友介绍，郑地租赁公布的第一批候选名单全部为商办项目。郑州之前在新建城区规划了大量商办，仅经开区和高新区两个区域就达数百万平方米。
在高新区主干道科学大道沿线，挨着马路的地块全部为商办，里面为住宅。“一条路两侧全都是写字楼，一眼望过去一片繁华大都市景象。”张军友描述。
然而，郑州规划的大量商办尚没有足够商业项目入驻。贝壳研究院数据显示，2016年以来郑州公寓供应量爆发式增长，2021年库存量已达394万平方米，去化周期近8年。上述济南城发集团工作人员介绍，此次济南收购的3000套商品房也全部为商办公寓。因为此类房源相比住宅价格更低，收购后向外租赁不会亏本。
王光明在一家全国性房企山东区域工作，他告诉南方周末记者，公司在济南开发的一处住宅项目售价约17000元/平方米，同样地段的精装商办公寓价格低近一半。
张泉在济南一家中标央企任中层管理，他向南方周末记者透露，济南城发集团的收购价比市场价更低。他所在的公司有一千多套房源被收购。
济南同样存在商办公寓库存大、去化难的问题。同策咨询济南地产研究中心数据显示，2020年济南全市公寓整体存量已达到近五年高位，去化周期近4年。
“济南此次收购的项目大多区位条件不佳，去化更为困难。”王光明说。
李宇嘉分析，很多商办项目属于政府规划的总部基地或产业园区，原本不是用来发展房地产的。一旦规划目标过大，又没有足够的招商引资项目落地，大量办公楼消化不了，最终变相成为房地产项目。现在由政府收购，“相当于我花钱买过来，把这个故事给圆了。”
另外，保障性租赁住房一般要求建筑面积不超过七十平方米，商办公寓面积小，比大户型住宅更适合作为人才公寓向外租赁。据受访者介绍，郑州和济南收购的商办公寓，面积均三四十平方米左右。
资金要求专款专用
张军友所在公司中标的两个楼盘，市场价在7000元/平方米左右，郑地租赁的收购价大约是市场价的八五折。这意味着，郑地租赁要拿出约8亿元收购款。
据他了解，这笔钱中20%由郑地租赁母公司郑州地产集团有限公司提供，该公司为郑州市国资委100%控股。其余资金主要由郑地租赁以收购的房子作为抵押进行融资，其中国家开发银行（下称国开行）的贷款是重要资金来源。贷款利率1%左右，约为目前首套房商贷利率的1/4。
南方周末记者多次致电郑地租赁求证这一信息，电话一直未能接通。
据《证券时报》等多家媒体报道，9月13日,郑州市金融工作局官网发布《关于加大对房地产企业金融支持的建议的答复》，称已与国开行签订了3000亿元协议，其中1600亿元用于棚改贷款，未来将通过收购现有安置房等机制缓解开发商流动性。目前该答复已从官网撤下。
李宇嘉分析，如果单纯为了去库存收购存量房源，地方政府无法获得国开行贷款。收购存量房源用于人才住房相当于地方政府履行公共职能，国开行的投入师出有名。
张军友表示，被收购项目的资金要求专款专用，优先保证项目建设完成。
他所在公司中标的两个楼盘实际还没有建完，建设过程中，公司只有在需要付工程款时才能向郑地租赁申请付款。资金存放在由双方设立的监管账户上，施工完成并通过验收后由郑地租赁将工程款直接支付给施工单位。在交房前，郑地租赁最多支付总收购金额的90%。
张军友估算，扣除工程款之后，公司卖给郑地租赁的3000套房能收入约4亿元，但由于市场价本身较低，算上拿地成本后公司依然是亏的。不过，“公寓项目现在在市场上也是赔钱卖”。
上述济南城发集团工作人员介绍，济南此次收购的资金来源为企业自有资金和社会融资，但没有透露两者所占比例及社会融资渠道。
“相当于兜底”
继郑州和济南之后，苏州也开始收购商品房。苏州市住房和城乡建设局（下称苏州住建局）向南方周末记者确认，苏州也是以国企作为购买主体，收购存量房源用作人才租赁住房。
该局工作人员表示，此举主要是落实2021年8月发布的《关于加强苏州市人才租赁住房保障工作的若干意见》。
这一意见提出，“未来3年在全市提供不少于10万套人才公寓”，房源筹集手段之一为“市场化筹建”，要求“各地可通过购买、租赁等方式整合市场房源的方式筹集人才公寓，加大人才住房供给”。
网传苏州市政府收购量约1万套，但苏州住建局未向南方周末记者证实这一数字，称具体购买计划将结合产业发展吸引人才的需要制定。
位于苏州工业园区的“越秀·悦见云庭”是被收购的项目之一，南方周末记者以购房者身份向该项目置业顾问李奇咨询，对方表示，苏州国企在该项目收购了443套房源，占总房源约三成。
不过，苏州没有公开招投标。
李奇透露，收购只要求数量，并没有锁定具体房源。目前收购方已向公司支付20%首付款，但所有房源依然可对外出售，只需为政府留出443套房源即可，“相当于兜底”。
中原地产首席分析师张大伟向南方周末记者分析，苏州的收购本质上或许为质押，即开发商将房子抵押给收购方，获得流动资金，房子卖出后再还钱，卖不掉则由收购方购买。
张大伟认为，收购商品房涉及大额资金交易，必须经过公开招投标。若苏州市政府以购买方式筹集1万套商品房，按当地房价计算，需花费上百亿资金，没有任何公示不合常理，质押则不存在这些问题。
（小尘4x/图）
土拍托底
由于没有公开信息，苏州各楼盘的置业顾问们只能通过相互交流获知楼盘收购情况。李奇综合信息估算，目前苏州大约有1000套房源被回购，都是住宅项目，且均为国资参与开发的楼盘。
除悦见云庭外，澜庭叙、花语云萃、观澜雅境三个楼盘也向南方周末记者确认，有房源被政府收购。
企查查显示，上述前三个项目分别有苏州工业园区管委会、苏州高新区管委会、相城区国有资产监督管理办公室等当地国资参股，最后一个项目由央企中国建筑集团有限公司旗下公司开发。
苏州一位中介向南方周末记者提供了业内梳理的收购名单，所涉20个项目中主要由国资房企开发，其中以苏州各区区属国资为多，部分项目有央企背景。
苏州一位本土开发商向南方周末记者分析，由国企收购国资房企的存量房源，是为了让国资房企回笼资金继续在土拍市场托底。“就是给开发商一点信心，让他们继续拿地。”李奇也表示。
苏州没有公布收购主体，南方周末记者致电多家可能参与过收购的国资房企，希望询问收购细节，截至发稿未获回复。
10月31日，苏州第四批集中供地收官，共出让18宗涉宅用地，拿地企业以地方国资城投为主。
济南收购的存量房源同样集中在国资房企开发的项目上。上述济南城发集团工作人员表示，标的的选择没有倾向于国资房企，主要是根据招标规则进行评分排名。
王光明所在的房企属于民营企业，没有参与此次收购。他表示，主要是因为此次收购要求所开发的项目为自有资金建造，济南目前大部分民营房企的项目都是多家公司持股，不符合要求。
济南城发集团的招标文件中写明，“本项目不接受联合体参与”。
李宇嘉分析，政府收购选择民营房企还是国资房企，受收购资金来源影响。如果是财政资金，则倾向于收购国资房企项目，“公共资金对公共企业不会有什么审计风险”。如果资金来源于国开行等渠道贷款，则不局限于收购国资房企。
