市场越来越扑朔迷离！
越是看不到实际的成交价和挂牌报价，大家心里就越不乐观。
8月结束后，深圳二手房2000套的成交量再次给大家浇了一盆冷水。
原本5月突破2318套，成交逆势反弹的喜悦，再也不见踪影了。
现在大家都揣着票子更加小心翼翼，因为不知道何时会有松绑政策，不知何时牛市能再现。
但是大家仍旧对未知的市场充满好奇。
有人问，真有那么多降价的房源吗？业主们到底还能扛多久？现在到底还能不能上车？
带着这些问题，接下来英雄认为有必要看看下面几组数据。
会有你想要的答案。
先来看挂盘量的变化。
量在价先，挂牌量，成交量往往都跑得比价格快。
这几天，深圳房中协披露了8月四个中介平台（乐有家、世华、贝壳找房、中原）的挂牌总量。
这4个中介平台，基本囊括了深圳绝大部分二手房源，整体数据变动，有一定的说服力。
于是有不少人以此为依据认为，卖家已经开始悄悄抛售了。
数据显示，截至2022年9月1日，根据四大行（乐有家、世华、贝壳找房、中原）公开挂盘出售数据统计，全市共挂盘出售房源97398套（存重复房源），对比8月1日统计的88005套挂牌房源增加9393套，环比增长率为10.7%。
英雄拉了一下更早之前的数据，4大中介平台包含重复房源，2021年10月整体挂牌达到148403套，相比当前的97398套多了51005套。
有如此大的差距，根本原因是受去年监管要求发布房源必须遵循“三码”俱全政策所影响，导致今年1月份，中介挂牌房源断崖下滑，目前仍然是挂牌房源恢复调整期。
虽然每月挂牌房源有所增加，但很明显，已经不能作为衡量业主加速卖房的依据，只能说明回暖不够给力，业主放盘的意愿暂时还没有明显的提升。
至少需要等到存量挂牌房源恢复到去年同期水平才能说明问题。
想知道现在真实的市场如何，除了挂牌量，就是价格。
再来看价格的变动情况。
随着挂盘量的增加，大家都很好奇，深圳到底有没有回调。
最近由于一些笋盘个案太多，不少人也认为不足以说明问题。
英雄追踪了一下2020年至今的数据，参考乐有家20个热门片区的挂牌价格变化可以看到，价格回调是有的，但是没有暴跌。而且相比2020的大牛市，很多核心片区的调整幅度只能算是小有回落。
这是20个片区的变动。
实际上，如果回溯更大范围的数据会发现，2020年四季度上涨最快的50个区域中，连龙岗的平湖、木棉湾、百鸽笼，罗湖的泥岗、东门、笋岗，成交均价同比涨幅也超过了20%。
那么，如果要彻底抹平2020年大牛市的涨幅，需要多久？
英雄根据前面的数据做了一下预测。
如果按照每个月回调2%的幅度，至少还需要经历4-10个月深圳二手房才会真正回到2019年年底的价格。
比如龙岗中心城片区，2020年四季度成交价同比涨幅达到12.3%，经过2021年四季度、2022年二季度以及2022年8月的变动，以2020年四季度作为锚点才回调4.35%，相比2019年四季度仍然有7.45%的涨幅。
如果每个月按照2%的回调幅度，经历4个月成交价才会回到2019年四季度的水平。
再比如南山南头片区，2020年四季度成交价同比涨幅达到40.52%，经过2021年四季度、2022年二季度以及2022年8月的变动，以2020年四季度作为锚点才回调14.8%，相比2019年四季度仍然有19.74%的涨幅。
如果每个月按照2%的回调幅度，经历9个月成交价才会回到2019年四季度的水平。
当然，这些结论是基于接下来每个月回调幅度是环比2%的基础之上。
实际上，当前深圳绝大部分片区的回调幅度基本上需要经历2个月的叠加才会达到1.5%—2%左右的回调幅度。
如果本身在2020风口涨幅就超过40%的片区，那么要彻底回到2019年年底的价格水平，这个时间则会更久。
换句话说，以这样的趋势，2020年初上车的业主们至少还能再扛半年。
但是实际情况如何，这里只能做一个大概的预测，误差有多大，还需要看业主们真实的心态如何，开发商们推售新房的情况以及买家们对预期的乐观程度等等。
现阶段横盘，买家想以指导价甚至低于指导成交，但是业主少挣了不乐意，不急卖的会一直扛着。
我们所能看到降价的房子，大部分都是前期一些“炒风很旺的小区”，风口过去了，价格也就被打了下来。
与二手房成交实实在在的数据不一样，当前的新房最大难题是如何把去化数据做得好看又不失体面。
市场越不好，去化数据的泡沫就越大。
比如光明某个项目，开盘喜报公告卖出两百六十多套，但两个月过去了，实际网签显示只有130套（截至9月5日）；
宝安石岩的宏发悦云花园，799套住宅，公告显示有470人选房，开盘当天去化410套左右，但是开盘3个月备案平台显示总共才358套（截至9月5日）。
虽然网签有延迟的可能，但是备案很久数据还是差距太大的，就多少有点不正常了。
所以，可以预见接下来新房的销售喜报或许不会这么赤裸了。
开发商们而是会调整策略，到最后海报上只会显示“劲销XX亿元”、“收XX亿元”。
这样既能把营销功夫做足，又能避免大家较真去对照备案的数据。
不过，市场不乐观，不好的盘，价格没有优惠，营销做得再好也不管用。
降价营销依旧会是卖得不怎么样的项目的救命稻草，因为有便宜大家都会去捡。
最明显的，这几天平湖中心区的合正新悦润园和南山中心的中泰印邸都拿出尾盘来搞促销。
这两个盘的促销海报出来没多久，就有人趁着活动选房了。
合正新悦润园的1栋4单元2405房以及1栋2单元的2205号房，在官方备案平台上都显示“已备案”。
中泰印邸拿出3606号房以及3505号房进行促销，在官方备案平台上，同样也显示3505号房源已经转移登记。
这两个项目前者直线1.4公里外就是东莞的凤凰山，不近地铁，容积率比较高 ；后者得房率低，整体车位不太充足。
但就是这样的情况，通过促销活动，也仍然也能让购房者买单。
所以对开发商而言，深圳楼市的下半场，真的要拼营销速度，才能抓得住剩余的购房者。
如果对市场感知不够迅速，很有可能在营销策略上出现重大的误判。
眼下的市场，建议卖不动的新房，还是少玩点营销手段，把利益实实在在让给购房者，尽早给出折扣才是留住仅剩的刚需的最好出路。
